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Che cos’è il contratto di locazione?


Avvocato per contratto di locazione

Il contratto di locazione è il contratto con il quale una parte che viene chiamata “locatore” si obbliga a far godere ad un’altra parte che viene chiamata “conduttore” una cosa mobile o immobile verso un determinato corrispettivo.

La locazione è un contratto consensuale, cioè è sufficiente il consenso che viene dato da entrambe le parti alla stipula del contratto. É inoltre un contratto che produce effetti obbligatori, cioè il soggetto che prende in locazione un bene non diventa proprietario o titolare di altri diritti reali, ma diviene solo titolare del diritto di godere del bene per un dato tempo e per un uso determinato.

Ad esempio se un soggetto proprietario di una casa decide di stipulare un contratto di locazione con un altro soggetto, quest’ultimo non diventa il proprietario della casa, ma può usarla per un determinato tempo pagando una somma di denaro. Inoltre dal contratto di locazione derivano specifici obblighi per il locatore e per il conduttore.

Il contratto in esame può avere ad oggetto una cosa immobile, come una casa, oppure anche una cosa mobile.

Qual è la differenza tra contratto di locazione e contratto di affitto?

Quando il contratto di locazione ha ad oggetto una cosa produttiva, mobile o immobile prende il nome di affitto. Il contratto di affitto si differenzia dal contratto di locazione per la natura produttiva del bene che ne costituisce oggetto.

Ad esempio nell’ipotesi in cui un soggetto stipula un contratto per vivere all’interno di una casa si discorre di contratto di locazione. Nell’ipotesi in cui un soggetto stipula un contratto per svolgere un’attività commerciale si ha un contratto di affitto.

Locazione e non affitto è anche il contratto con cui si concede in godimento un capannone industriale.

Tipiche ipotesi di affitto, invece, sono quelle che hanno ad oggetto l’azienda, i fondi destinati alla caccia e gli stagni destinati alla pesca.

La natura produttiva del bene oggetto del contratto di affitto determina il sorgere di particolari obblighi per l’affittuario.

Quanto dura il contratto di locazione: avvocato risponde

Il contratto di locazione non può avere una durata superiore a 30 anni e se superiore ai 9 anni diventa un atto di straordinaria amministrazione che richiede la forma scritta a pena di nullità, ed è soggetto a trascrizione.

La fine del contratto si può avere quando è scaduto il termine fissato dalle parti, salvo rinnovazione tacita se raggiunto il termine il conduttore rimane nell’immobile locato o nel possesso della cosa mobile e il locatore glielo permette.

Se però non è stato fissato alcun termine tra le parti allora si applicano i termini previsti dalla legge, ma comunque per porre fine al rapporto tra locatore e conduttore è necessario comunicare la disdetta.

In assenza di questa comunicazione infatti il contratto di locazione si intende rinnovato tacitamente.

Cosa fare se non ti pagano il canone

Uno dei primi obblighi del conduttore è il pagamento del canone entro i termini convenuti nel contratto (ad esempio il giorno 15 di ogni mese). In caso di mancato pagamento, il conduttore cade in mora e il contratto può essere risolto.

I danni subiti dal conduttore, nella maggior parte dei casi il proprietario della casa locata, sono evidenti:

- perdita delle mensilità non versate

- spese legali per agire contro il locatore che non paga

- tempo necessario per trovare un nuovo conduttore con cui stipulare il successivo contratto di locazione.

C’è quindi una forte mancanza di guadagno per il conduttore, il quale dovrà rivolgersi ad un avvocato specializzato per intimare il locatore al pagamento delle somme arretrate e ottenere anche il risarcimento dei danni per mancata osservanza delle pattuizioni convenute.

È bene sapere però, che laddove sopravvenga una minore utilizzabilità del bene locato, ad esempio per vizi non conosciuti al tempo della firma del contratto, il conduttore può chiedere la riduzione del canone, ma non può autoridurlo perché sarà sempre necessaria una specifica decisione dei giudici.

Chi fa il contratto di locazione e chi lo paga?

Seppur molto usato nella realtà odierna, il contratto di locazione presenta delle particolarità per le quali è sempre consigliabile rivolgersi ad un professionista legale della materia.

Infatti solo nel caso del contratto di locazione con canone concordato, ovvero quello che ha una durata 3+2, è previsto un modello prestabilito emesso dal Ministero. Diversamente i contratti con canone di locazione libero, cioè con durata 4+4, possono essere modificati dalle parti ed è qui che subentra l’avvocato per personalizzare alcune clausole.

Chiarito questo, è bene sapere che il contratto di locazione può essere predisposto da un avvocato, da un notaio o addirittura dalla stessa agenzia immobiliare, anche perché non sono richieste formule sacramentali per la sua validità.

Ci si chiede poi chi deve pagare il contratto di locazione e la parcella dell’avvocato, qualora questi venga incaricato della stesura del contratto. In realtà la legge non dà una regola fissa al riguardo e nella prassi avviene quasi sempre che le spese siano addossate al conduttore.

Avvocato low cost per contratto di locazione e di affitto

Il contratto di locazione deve avere la forma scritta a pena di nullità, solo per le locazioni di immobili di durata superiore a 9 anni. In questa ipotesi sarà necessario rivolgersi ad un avvocato esperto.

Tuttavia, anche quando la locazione non supera il tempo previsto dalla legge, è opportuno rivolgersi ad un professionista legale. Un buon avvocato, che potrai facilmente trovare attraverso questo portale, sarà infatti necessario per una assistenza e consulenza, ma anche per conoscere tutte le spese da affrontare, quali la parcella del professionista, le spese legali e processuali, nonché i tempi per redigere un contratto di locazione.

L’avvocato sarà inoltre necessario in tutte le ipotesi in cui il locatore o il conduttore non osservano gli obblighi previsti dalla legge. Spesso chi non paga il canone non lo fa per dispetto o per noncuranza, ma perché si trova in un momento di difficoltà economica e quindi avere la possibilità di consultarsi con un avvocato low cost potrebbe essere utile per evitare conseguenze più gravi.

Obblighi del Locatore

L’ordinamento giuridico prevede una serie di obblighi sia per il locatore che per il conduttore.

Per il locatore:

a) l’obbligo di consegnare e mantenere la cosa in buono stato di manutenzione effettuando le necessarie riparazioni, in caso di vizi non conosciuti è previsto il risarcimento del danno;

b) deve garantire il pacifico godimento del conduttore del bene;

c) deve inoltre mantenere la cosa locata alla destinazione di uso convenuta, dovendo eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che devono essere fatta dal conduttore.  

Se tali obblighi non vengono osservati il conduttore potrà rivolgersi all’avvocato per meglio comprendere come poter tutelare i propri diritti.

Obblighi del Conduttore

Anche per il conduttore, chiaramente, la legge prevede degli obblighi da rispettare:

a) egli deve infatti prendere in consegna la cosa e usarla con la diligenza del buon padre di famiglia, cioè adottando tutte le cautele necessarie e servirsene per l’uso determinato nel contratto;

b) deve inoltre corrispondere il canone di locazione stabilito e restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta. Per questo è responsabile della perdita e del deterioramento della cosa, anche derivante da incendio, salvo che non dipenda da causa a lui non imputabile, si pensi ad esempio ad un incendio appiccato dal vicino;

c) deve poi restituire, al termine del contratto, la cosa al locatore nello stato in cui l’ha ricevuta, fatte salve le deteriorazioni collegate proprio all’uso normale della cosa, ad esempio se viene locata un’automobile è normale che gli pneumatici saranno usurati dopo l’utilizzo.   

Nell’ipotesi di inosservanza di tali obblighi imposti dall’ordinamento giuridico da parte del conduttore, il locatore potrà chiedere una consulenza legale per conoscere le tutele che gli spettano.

Cosa succede se il conduttore muore: tutela eredi

In caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto tutte le persone che per successione, quindi gli eredi (ad esempio figli, coniuge, fratelli e sorelle ecc.) hanno diritto di continuare il godimento della coma mobile o immobile.

Quindi ciò significa che il contratto non si risolve automaticamente, anzi la regola vuole che esso continui con il subentro degli eredi, compreso il convivente di fatto, purché conviva in maniera stabile con il defunto.

Il conduttore può sublocare l’immobile locato?

Il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare la cosa locatagli ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.

Cioè, in altri termini è possibile che il conduttore faccia un altro contratto di locazione, detto appunto sub contratto, con una persona diversa, che abbia però ad oggetto lo stesso bene a lui locato. Così ci saranno 2 contratti, quello originario tra locatore e conduttore e quello successivo valido solo tra conduttore e sub conduttore.

I due contratti sono però autonomi tra di loro, soprattutto per quanto riguarda il pagamento del canone. Questa circostanza potrebbe creare confusione, per questo si consiglia sempre di redigere con estrema chiarezza il contratto di sublocazione, specificando che esso ha efficacia solo tra conduttore e sub conduttore, anche se già per legge è così.

Ma, è risaputo che la maggior parte delle persone non sono esperte del diritto e allora il ruolo di un buon avvocato è, prima ancora di aiutare nella stesura del contratto, quello di avvisare le parti di tutti i rischi cui vanno in contro (risarcimento danni, azione per danni ecc.).

Diversi tipi di contratti di locazione: consulenza legale

L’ordinamento giuridico disciplina differenti tipologie di contratto di locazione. Occorre distinguere tra contratto di locazione a canone concordato e a canone libero.

Nella stipula dei contratti di locazione a canone libero, cioè di durata 3+2, le parti sono libere di determinare convenzionalmente il canone della locazione, le modalità del pagamento e gli altri elementi del contratto. Non sono tuttavia sottoposti all’autonomia contrattuale delle parti e sono quindi stabilite dalla legge, la possibilità di recesso dal contratto, le modalità con cui deve essere rinnovato ed anche la determinazione della durata minima.

Nella stipula dei contratti di locazione a canone concordato, cioè di durata 4+4, le parti possono determinare il valore del canone, la durata della locazione e altre condizioni contrattuali alla stregua di quanto viene stabilito in determinati e specifici accordi che sono definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizie e le organizzazioni dei conduttori che provvedono alla determinazione di contratti tipo.

Nell’ambito del contratto di affitto a canone concordato occorre effettuare una ulteriore distinzione tra:

- contratto convenzionato;

- contratto transitorio;

- contratto a studenti universitari.

Il settore delle locazioni e degli affitti è disciplinata da un intricato complesso di norme e, per tale motivo il parere esperto di un professionista legale sarà necessario al fine di individuare la tipologia contrattuale che meglio risponde alle esigenze di ciascun soggetto.

Quanto costa il contratto di locazione dall’avvocato?

Il costo della stipula del contratto di locazione da parte dell’avvocato non è fisso.  L’ordinamento giuridico ha infatti previsto alcuni criteri per determinare il compenso come la natura dell’affare, le clausole, gli aspetti disciplinati.

Il contratto di locazione potrà infatti avere un costo più elevato in relazione al lavoro e all’attività svolta: maggiori saranno le difficoltà ed il valore dell’affare, maggiore potrà essere il costo del contratto.

Occorre inoltre tenere conto del valore dell’affare che viene determinato tenendo conto del valore effettivo della questione sottoposta all’attenzione del consulente legale.

Il contratto di locazione deve presentare i seguenti elementi essenziali:

- la generalità dei contraenti;

- la descrizione dell’unità abitativa;

- l’indicazione dei dati catastali;

- il canone di locazione;

- la durata della locazione.

Oltre questi elementi essenziali del contratto, le parti potranno chiedere inoltre all’avvocato specializzato, di disciplinare aspetti ulteriori.

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