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L’ Istituto della Locazione


L’economia del nostro Paese si basa essenzialmente sugli immobili, non a caso l’ordinamento giuridico prevede un’infinità di leggi generali e speciali per disciplinare tutte le ipotesi di godimento degli immobili. Tuttavia, non bisogna farsi trarre in inganno, perché alcuni strumenti, quali la locazione, l’affitto e il comodato sono utilizzati anche per beni mobili, ad esempio i macchinari per una fabbrica, le automobili, gli arredi di una casa.

La Locazione è disciplinata dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile ed è il Contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a far godere all’altra parte (detta conduttore o locatario) l'utilizzo di una cosa mobile, ma più generalmente è un immobile, per un dato periodo di tempo in cambio di un determinato corrispettivo (la cosiddetta "pigione" o "canone") e soprattutto con una certa destinazione di utilizzo.

Come anticipato, il contratto di locazione può avere per oggetto beni diversi quali, ad esempio beni mobili, beni mobili registrati, beni immobili urbani, beni immobili non urbani, immobili ad uso commerciale e immobili ad uso abitativo.diritto civile affitto

Disciplina normativa della locazione

Accanto alla legislazione prevista dal Codice Civile, in materia di locazione si deve fare riferimento alla ormai nota legge speciale, ovvero alla legge n. 392 del 1978. Questa legge disciplina nello specifico la materia locatizia nel caso in cui il contratto abbia per oggetto beni immobili sia ad uso abitativo che non abitativo, quindi ad uso commerciale cioè quando è utilizzato per svolgere un attività lavorativa.

Detta normativa speciale fornisce regole importanti in materia di durata, di recesso e di inadempimento. Per esempio, la locazione degli immobili ad uso abitativo ha una durata di anni 4+4, quella degli immobili ad uso commerciale di anni 6+6, mentre per quella degli immobili adibiti ad uso alberghiero o turistico la normativa prevede una durata di anni 9 + 9.

Accanto alle normative codicistica e speciale, non bisogna trascurare che vi è anche una normativa di tipo fiscale che prevede l’obbligo di registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni dalla stipula dello stesso ed il pagamento delle relative tasse facente capo al proprietario dell’immobile oggetto del contratto di locazione.

Si può fare la sublocazione?

Si discute spesso sulla possibilità di poter sublocare una cosa che non sia di proprietà propria.

L’ipotesi più frequente è quella di una persona che dopo aver ricevuto in locazione un immobile si chiede se a sua volta può cederlo in godimento ad un altro soggetto. Immaginiamo che tu sia il proprietario di un appartamento e hai deciso di locarlo ad un tuo amico, questi a sua volta vuole sublocarlo ad una terza persona, perché magari in questo momento non ne ha più bisogno, può farlo?

La risposta che ti darebbe un avvocato specializzato in diritti reali è . Ciò perché il locatario dopo aver stipulato un contratto di locazione per ottenere il godimento di quel bene, nell’esempio l’appartamento, ha acquistato un diritto, reale o personale, di godimento su quel bene con la possibilità anche di sublocarlo, ma non può cedere il contratto senza il consenso del proprietario.

Ovviamente, il conduttore, quindi il proprietario originario se non acconsente potrà agire con un’azione di risoluzione del contratto.

Avvocato: quali sono gli obblighi del locatore?

Quando il locatore concede il godimento del bene ha una serie di obblighi da rispettare nei confronti del locatario, ovvero:

a) consegnare il bene locato in buono stato e se si tratta di un immobile deve esserci anche il certificato di abitabilità;

b) eseguire tutte le riparazioni necessarie per mantenere la cosa in buone condizioni, salvo le riparazioni di piccola manutenzione, ad esempio riparare un mobiletto;

c) garantire un godimento pacifico della cosa, ad esempio intervenire in caso di molestie e turbamenti di terzi.

Inoltre, in caso di vizi non conosciuti dal conduttore, questi avrà diritto al risarcimento dei danni, ma può chiedere anche la risoluzione del contratto o la diminuzione del canone pagato in denaro.

Mancato pagamento del canone

Naturalmente anche per il conduttore ci sono una serie di obblighi da rispettare, quello più evidente è il pagamento del canone nei termini stabiliti nel contratto, in quanto in caso di morosità il contratto può essere risolto su richiesta del locatore. Inoltre, quest’ultimo potrà agire in giudizio per ottenere il pagamento di tutti i canoni arretrati e in caso di mancata collaborazione del locatario potrà chiedere, mediante il supporto legale di un avvocato, un’esecuzione in forma specifica e ottenere finalmente il giusto ristoro economico.  

Devo risarcire i danni se il bene perisce? Chiedi una consulenza legale

Altro obbligo non meno importante per il locatario, è la restituzione della cosa locata al termine del contratto, nelle medesime condizioni in cui l’ha ricevuta, salvi i casi di deterioramento proprio per il suo normale utilizzo. Se ad esempio la cosa locata è un’automobile, più propriamente si dovrebbe parlare di noleggio, è ovvio che il consumo degli pneumatici non potrà essere causa di risarcimento danni.

Se invece il locatario ha perso la cosa o comunque l’ha rovinata, per sua colpa, ne risponderà civilmente e ne dovrà pagare il valore al proprietario, oltre all’eventuale risarcimento danni. Valutare quando ci sia stato perimento per colpa e quando no, è attività prettamente professionale, nel senso che ci sono una serie di indici giuridici e normativi che l’avvocato dovrà tener presenti prima di agire in giudizio per la tutela del suo cliente.

Trova avvocato per il contratto di Comodato

Il comodato è, come la locazione, un contratto con il quale una parte, chiamata "comodante", consegna all'altra, detta "comodatario", un bene che può essere mobile, mobile registrato o immobile per un uso determinato e per uno specifico lasso di tempo, allo scadere del quale vi è l'obbligo di restituire al proprietario lo stesso bene ricevuto.

La caratteristica principale del contratto di comodato è, a differenza della locazione, la gratuità. Il contratto di comodato, infatti, è a titolo gratuito, vuol dire che non c’è pagamento di alcun canone. La disciplina codicistica è contenuta negli articoli 1803 e seguenti del Codice Civile.

Anche tale normativa prevede dei limiti in materia di durata e di obblighi a carico delle parti. Se le parti non hanno stabilito alcun termine, il comodatario è tenuto a restituire la cosa non appena il comodante gliene faccia richiesta e durante il comodato è tenuto a custodire la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia.

Il comodatario non può cedere a terzi la cosa senza il consenso del comodante poiché, in difetto, il comodante può chiedere l’immediata restituzione del bene ed anche l’eventuale risarcimento dei danni. Qualora il contratto di comodato abbia per oggetto beni immobili, lo stesso dovrà essere oggetto di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate competente.

Avvocato: consulenza in merito al contratto d’affitto

Come nel contratto di locazione, il contratto di Affitto può avere per oggetto beni mobili o beni immobili che però, a differenza del contratto di locazione, sono produttivi di frutti.

Dunque, si parla di contratto di affitto e non di mera locazione quando detto contratto avrà per oggetto, per esempio, un terreno, un fondo rustico oppure un fabbricato o, ancora, si può parlare di affitto di Azienda. Diversamente dalla locazione, è vietato il subaffitto.

Come noto, l'azienda è il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa la cui disciplina è contenuta nella branca del Diritto Societario, e che dunque comprende, tutti i beni materiali (banconi, scaffali, macchinari, attrezzature, ecc.,) e immateriali (marchi, avviamento, contratti, know-how, ecc.) necessari per l'esercizio di un'attività di impresa, come anche bar, ristorante, commercio, ecc. I beni di compendio dell'azienda non sono necessariamente di proprietà dell'imprenditore, ma possono essere nella sua disponibilità a diverso titolo: affitto, leasing, comodato, ecc.

Il ruolo dell’ Avvocato

In questo ambito l’Avvocato specializzato in diritti reali può essere chiamato a svolgere molteplici attività. In primo luogo può, infatti provvedere alla redazione dei contratti di locazione, di affitto e di comodato, può procedere con l’analisi degli stessi al fine di consigliare al meglio il Cliente in caso di inadempimento o disdetta del contratto da parte del Conduttore/Comodatario oppure per inserire clausole più garantistiche nel contratto.

Ancora, potrebbe essere necessario supportare il Cliente nella gestione del patrimonio immobiliare e dunque nel calcolo e nella riscossione dei canoni di locazione e/o di Affitto. L’Avvocato può, poi essere chiamato, in caso di inadempimento del conduttore e/o dell’Affittuario, ad incardinare avanti la competente Autorità Giudiziaria, la procedura di sfratto per morosità (o per finita locazione) fino a curare la fase esecutiva di rilascio degli immobili.

Sono controversie inevitabili soprattutto nelle grandi città dove gli affitti e le locazioni di appartamenti sono all’ordine del giorno, con tutte le conseguenze che derivano anche dai cosiddetti “contratti a nero”, ovvero non registrati per evitare di pagare le relative tasse.

Sicuramente è un espediente per ottenere un introito economico maggiore, ma non è mai la scelta giusta in termini di difesa, perché il contratto così concluso non garantisce né il proprietario né il locatario/affittuario in caso di mancato adempimento degli obblighi. È sempre opportuno chiedere il parere di un professionista legale prima di affittare un’immobile di proprietà, anche solo per conoscere in linea generale quali sono le tutele, quando c’è il risarcimento dei danni e quando si può chiedere la risoluzione del contratto.
 

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