Come intestare la casa al figlio minore
- Un minore può acquistare una casa?
- Donazione diretta ai propri figli
- Donazione indiretta: differenze
- Quali sono le tasse da pagare?
- Rischi in caso di donazione: avvocato
Accade molto spesso che i genitori chiedano una consulenza legale al proprio avvocato di fiducia per poter intestare una casa ai propri figli non ancora maggiorenni.
Le ragioni sono molteplici, a volte si vuole provvedere al futuro dei bambini, seppur con largo anticipo, altre volte le motivazioni sono differenti: l’instabilità economica e la crisi odierna mettono a rischio le famiglie e dunque una delle strategie più utilizzate è proprio quella di mettere al riparo la casa, intestandola ai figli per evitare azioni da parte dei creditori.
Nella maggior parte dei casi si ricorre allo strumento della donazione, che chiaramente dovrà essere compiuta, oltre che con l’assistenza di un avvocato specializzato, con l’intervento di un notaio incaricato per l’appunto di redigere l’atto.
Molto importanti sono gli aspetti legati all’eredità, in quanto al ricorrere di alcuni requisiti, la donazione potrebbe essere considerata come una sorta di anticipo sulla quota ereditaria che spetta al figlio intestatario della casa.
Un minore può acquistare una casa?
Un minore non può acquistare in totale autonomia una casa da intestare a se stesso, in quanto prima di aver raggiunto di anni 18 non è dotato della piena capacità di agire.
Ne deriva, quindi, che solo i genitori possono acquistare una casa da intestare direttamente al figlio, quindi in nome e per conto di quest’ultimo, ma in tal caso sarà necessaria una specifica autorizzazione da parte del Giudice Tutelare competente (in genere è quello del luogo di domicilio del minore).
È chiaro che l’autorizzazione del giudice dipenderà dall’utilità che l’investimento immobiliare potrebbe produrre per il minore, quindi non è detto che la richiesta sortisca automaticamente effetti positivi.
Ad esempio, il giudice non rilascerà mai un’autorizzazione per acquistare una casa ipotecata, per l’evidente ragione che ci sarebbero un mucchio di problemi futuri.
Donazione diretta ai propri figli
Il modo più frequente per intestare un immobile ai propri figli è rappresentato dallo strumento giuridico della donazione, in genere compiuta o dai genitori o dai nonni, che consente di intestare direttamente la casa al minore seppur non abbia ancora compiuto il diciottesimo anno di età.
Quando la donazione avviene direttamente da parte dei genitori, è possibile che si creino situazioni di conflitto di interessi con il genitore stesso, il quale appare sia come donante che come rappresentante del figlio donatario.
Attenzione però agli effetti derivanti dall’intestazione della casa al figlio, e cioè:
1. la sottrazione dei beni ai possibili creditori dei genitori, a volte infatti questo escamotage viene utilizzato proprio in presenza di debiti e per proteggersi dalle azioni dei creditori (pignoramenti, esecuzioni ecc.);
2. la sottrazione dei beni dal patrimonio familiare in vista della futura successione ereditaria, determinando così una sorta di anticipo per il figlio beneficiario.
Donazione indiretta: differenze
Diversamente dal caso su visto, in cui il genitore dona direttamente una casa al proprio figlio (ad esempio perché l’ha acquistata da un terzo e poi gliela dona, oppure ne era già proprietario e decide di “regalarla” al minore), c’è un’altra possibile ipotesi in cui il genitore fa una cd. “Donazione indiretta”.
In questo secondo caso, la mamma o il papà, o anche entrambi, pagano al venditore il prezzo della casa e questa viene trasferita direttamente in capo al figlio. Sarebbe preferibile che quest’ultimo fosse già maggiorenne, altrimenti in caso di figlio minore dovranno essere i genitori a compiere l’acquisto, debitamente autorizzati dal giudici, in favore dell’interessato.
Si chiama donazione indiretta perché in effetti i genitori non donano direttamente la casa, ma ne pagano il prezzo per l’acquisto che poi si verifica in capo al figlio. Quindi, in senso atecnico, è come se i genitori donassero il denaro da utilizzare per l’acquisto della casa.
Quali sono le tasse da pagare?
Per quanto riguarda l’aspetto fiscale, c’è da dire che i figli riescono a beneficiare di alcune agevolazioni:
- imposte ipotecarie e catastali fisse;
- agevolazioni sul mutuo, se presente al momento della donazione;
- esenzione dal pagamento di Imu e Tasi, nel caso in cui il bene sia prima casa;
- applicazione di Iva al 4%, ma in questo caso occorrerà valutare la presenza di alcuni specifici presupposti;
- imposta di registro al 2%, anziché al 9%, ma anche qui bisognerà valutare il singolo caso specifico;
- franchigia di un milione di euro, e ciò vuol dire che l’imposta di donazione dovrà essere pagata solo se il valore dell’immobile superi la soglia del milione di euro.
Quest’ultimo aspetto tende a valorizzare il legame familiare che sussiste tra genitori e figli, garantendo un trattamento economico di favore.
Rischi in caso di donazione: Avvocato
La donazione di una casa, o comunque di un immobile, compiuta da parte del genitore in favore del figlio minore ha indubbi riflessi anche sulla successione ereditaria, in quanto la donazione, come più volte sottolineato nel corso del presente articolo, viene considerata una sorta di anticipo sulla quota di legittima che spetta al figlio medesimo.
Se c’è la presenza di un unico figlio, non sussistono grandi problemi, considerato che il patrimonio sarà destinato principalmente a lui, oltre che all’altro coniuge.
Se invece dovessero esserci più figli sorge l’evidente problema di dividere i beni ereditari in maniera equa e di computare anche il valore delle donazioni compiute in vita da parte dei genitori, altrimenti si corre il rischio che i fratelli e le sorelle del figlio donatario pongano in essere azioni di riduzione per difendere i diritti a loro spettanti sull’eredità del defunto genitore.
Prima di prendere decisioni affrettate è, dunque, buona norma rivolgersi ad uno studio legale competente, che sia esperto non solo di diritto familiare, ma anche di donazioni e successioni e che sia in grado di fornire consigli adatti al caso specifico, magari anche con la consulenza legale di un avvocato economico, ma al tempo stesso qualificato.
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