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Come funziona l’usucapione – Consulenza legale


Usucapione di una casa: quando diventa tua?

Quando si sente parlare di usucapione, il nostro cervello rinvia subito alla proprietà di qualcosa e infatti l’usucapione è proprio un modo di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) a titolo originario che si realizza mediante il possesso continuato del bene per un tempo stabilito dalla legge.

Questo istituto è stato introdotto per valorizzare la certezza delle situazioni giuridiche, perché se ad esempio una casa viene abitata per oltre 20 anni da chi non è realmente proprietario, ma si comporta come tale perché paga le tasse comunali, le bollette di luce e gas ecc., agli occhi della legge appare come l’effettivo titolare del diritto di proprietà.

Tuttavia, l’usucapione non è esente da problemi e sono molto frequenti controversie che giungono fino in Tribunale tra il proprietario e chi sostiene di aver usucapito. Non a caso gli Studi legali in Italia sono intasati di cause civili volte a far chiarezza sulla proprietà di un bene.

I presupposti per l’usucapione

Gli elementi essenziali dell’usucapione sono:

-  il possesso;

-  il decorso del tempo, 20 anni per i beni immobili e 10 anni per i beni mobili, salvo casi particolari;

- l’inerzia del titolare del diritto, che appunto deve mostrarsi non curante delle attività compiute da un terzo.

Non sono invece elementi essenziali né la buona fede né il titolo astrattamente idoneo all’acquisto del diritto, (si pensi ad esempio ad una ricevuta di acquisto rilasciata al compratore il quale ignora che il bene acquistato è stato rubato).

Come deve essere il possesso del bene?

Il primo elemento costitutivo dell’usucapione è il possesso, che deve essere:

- pacifico

- non interrotto

- pubblico

- continuato, cioè esercitato in modo costante

Si fa presente, infatti, che il possesso esercitato in maniera occulta o con la violenza non è idoneo a realizzare l’usucapione. In ogni caso il possesso può essere interrotto e ciò in genere avviene o per una causa civile, ad esempio con il compimento di un atto che impedisce materialmente il possesso, oppure per una causa naturale cioè quando si viene privati del possesso del bene per oltre un anno perché si è stati derubati o espropriati.

È difficile capire quando un determinato comportamento determina o no l’interruzione del possesso, ad esempio se il proprietario mette la casa in vendita, c’è o no interruzione per chi sta possedendo la casa?

Si tratta di casi ambigui che tendenzialmente dovrebbero essere valutati dall’occhio attento di un avvocato esperto prima di giungere a conclusioni affrettate.

Cosa può essere usucapito

Da un punto di vista pratico, possono essere usucapiti i beni immobili, appartamenti, case, terreni, i beni mobili iscritti in pubblici registri, ad esempio un’auto, le universalità di mobili, i titoli di credito (anche se non c’è un’affermazione unanime in tal senso).

In termini più strettamente giuridici, invece, è suscettibile di usucapione il diritto di proprietà, il diritto di usufrutto, di uso, di abitazione, di superficie e di enfiteusi. Salvo alcuni casi, sono usucapibili anche le servitù.

Serve l’avvocato per usucapire una casa?

È estremamente necessaria la presenza di un avvocato per avviare la pratica di usucapione che ha ad oggetto una casa. Solo il consulente legale, infatti può dare inizio alle trattative.

In primis, l’avvocato contatterà un organismo di mediazione per tentare un accordo tra le parti, ovvero tra proprietario effettivo e possessore, e sarà fissata una data di comparizione alla quale dovranno presentarsi entrambi rappresentati dai propri avvocati.

Se l’accordo non si raggiunge, il possessore, sempre assistito dal proprio avvocato di fiducia deve avviare una causa in Tribunale e dimostrare tramite prove valide il primo atto compiuto sull’immobile che può attestare l’inizio dell’usucapione.

In caso di esito positivo per il possessore, il processo culmina con l’emissione di una sentenza di accertamento che sarà poi trascritta nei Registri immobiliari e conferirà al possessore la qualifica di proprietario con effetto retroattivo.

Accertamento dell’usucapione

Gli effetti dell’acquisto per usucapione si producono automaticamente, ma è comunque interesse di chi usucapisce la casa far risultare il proprio acquisto in via giudiziale. A tal fine è necessario agire con un’azione di accertamento, formalmente preparata con l’assistenza di un avvocato civilista, contro il precedente proprietario.

La sentenza emessa dal giudice avrà efficacia dichiarativa e la successiva trascrizione nei registri immobiliari avrà funzione di mera pubblicità notizia.

Si può rinunciare all’acquisto per usucapione?

Immaginiamo che una persona per oltre vent’anni abbia vissuto in una casa comportandosi come effettivo proprietario, perché magari non pagava l’affitto ma versava tutte quelle tasse legate alla proprietà (IMU, TARI ecc.) e poi, per motivi personali, decida di rinunciare all’usucapione che ormai si è realizzato.

Può farlo? Sì, attraverso un atto scritto se si tratta di un bene immobile oppure con un comportamento concludente se si tratta di un bene mobile.

Attenzione però: per rinunciare è necessario che l’usucapione sia conclusa.

Vendita dell’immobile usucapito: quali problemi?

Un problema delicato e denso di conseguenze concrete si ha quando viene venduto un bene immobile che il proprietario dichiara di aver acquistato con usucapione non accertata giudizialmente.

Quindi, se c’è stato accertamento dell’usucapione, nessun problema. Tuttavia, l’orientamento prevalente della Cassazione sostiene la piena validità degli atti di trasferimento degli immobili usucapiti anche in assenza di un provvedimento giudiziale di accertamento. Se così non fosse, si creerebbe una strana situazione in cui un soggetto è proprietario del bene ma non può venderlo finché non ottiene la sentenza del giudice.

È chiaro, però, che c’è un rischio per l’acquirente che è connesso ad un’eventuale azione di rivendicazione o comunque all’evizione del bene acquistato.

Per tali motivi, è sempre fortemente consigliato consultarsi con un avvocato per valutare le potenziali conseguenze e procedere con estrema prudenza all’acquisto di un bene usucapito senza sentenza di accertamento.

Quanto costa usucapire una casa

I costi per usucapire una casa variano a seconda del procedimento adottato, o meglio dipende dall’esito favorevole o meno della mediazione.

È evidente che se il proprietario e il possessore riescono a trovare un accordo senza dover instaurare un processo, i costi saranno più contenuti, diversamente se occorrerà avviare una causa civile ci saranno una serie di spese legali in più da sostenere.

Naturalmente anche la parcella dell’avvocato subirà delle variazioni, in quanto la procedura di mediazione è un meccanismo semplificato che garantisce i medesimi effetti della sentenza di accertamento emessa all’esito di un processo.

Avvocato low cost per tutela usucapione

Seppur molto vantaggiosa sotto alcuni profili, l’usucapione è una modalità di acquisto della proprietà non del tutto esente da problemi legali inerenti alla circolazione dei beni, soprattutto se immobili.

Ci sono infatti una serie di rischi legati alla stabilità dell’acquisto compiuto, che può essere messo in discussione da un’azione di evizione o da un’azione di rivendica, oppure alla validità dell’usucapione stesso, che come sopra visto deve essere caratterizzato da alcuni requisiti indispensabili.

Per questi motivi, sia il proprietario che il possessore, dovrebbero rivolgersi il prima possibile ad un avvocato esperto in tale settore e chiedere una consulenza legale relativa alla propria situazione, magari con un po’ di fortuna si riesce anche a trovare un avvocato low cost, ma si raccomanda sempre di orientare la propria scelta sulla specializzazione del consulente e non solo sul preventivo da lui fornito.

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