Condominio e spese condominiali
- Spese condominiali: cosa includono?
- Cosa succede se non approvo una spesa straordinaria?
- Opposizione alla delibera condominiale
- Se compro un appartamento devo pagare le spese condominiali?
- Cosa succede se il condomino non versa le spese
- Causa condominiale: quanto costa?
Il condominio è la comunione degli edifici composti da più unità abitative in proprietà esclusiva.
La principale caratteristica del condominio è la coesistenza di unità abitative in proprietà esclusiva dei singoli condomini e di parti comuni, che sono strutturalmente e funzionalmente connesse con le unità in proprietà esclusiva.
Il condominio rientra nell’ambito della comunione, ma per la particolarità del suo oggetto esso si qualifica come comunione speciale, regolata da apposite norme che richiedono una competenza specializzata da parte degli avvocati che si occupano di cause condominiali.
Ad ogni modo, determinandosi una sorta di convivenza indiretta tra i condomini è normale che possano sorgere delle controversie in relazione alle problematiche che interessano l’organizzazione della vita comune. Si pensi ad esempio all’approvazione delle spese condominiali straordinarie, alle liti per rumori molesti o all’utilizzo delle parti comuni.
Spese condominiali: cosa includono?
Chiariamo subito che le spese condominiali sono previste per la cura delle parti comuni dell’edificio e si distinguono in ordinarie e straordinarie.
Rientrano tra le prime:
- le pulizie di scale, pianerottoli, cortili, e in generale delle parti comuni dell’edificio;
- la manutenzione e revisione dei citofoni e dell’ascensore, delle caldaie;
- il controllo e la riparazione dell’impianto di illuminazione esterno o interno con sostituzione di eventuali lampadine;
- la riparazione di tubi idraulici e di cavi elettrici;
- il compenso dell’amministratore di condominio e le spese di cancelleria.
Per le spese condominiali straordinarie il discorso è diverso, perché queste devono essere decise con votazione assembleare presa a maggioranza dei condomini. In alcuni casi, tuttavia, sono obbligatorie ed è previsto espressamente dalla legge che si proceda senza necessità di alcuna approvazione allo svolgimento di alcuni lavori, ad esempio quelli che riguardano la stabilità dei muri maestri, la sostituzione di travi o il rinnovamento di tetti e solai.
Cosa succede se non approvo una spesa straordinaria?
In primis, bisogna sottolineare che la partecipazione all’assemblea condominiale è un diritto di tutti i condomini e oltre a ciò è necessaria per il cd. Quorum costitutivo, ovvero per la valida costituzione dell’assemblea ai fini dell’adozione della delibera.
Detto questo, essendo un dritto e non un obbligo, è anche possibile astenersi dalla votazione o non presentarsi all’assemblea, ma in questo caso l’astenuto o l’assente viene conteggiato tra i favorevoli o tra i contrari?
Se ad esempio, si deve approvare una spesa straordinaria, chi si è astenuto dalla votazione deve essere considerato al pari di chi ha votato contro o di chi è assente. Ciò vuol dire che il condomino astenuto viene conteggiato nel quorum costitutivo, quindi nel numero necessario per la valida costituzione dell’assemblea, ma non viene considerato nel Quorum deliberativo, cioè nella valida adozione della delibera.
Ad ogni modo, però, dato che le spese condominiali straordinarie vengono adottate a maggioranza e non all’unanimità, anche se si è votato contro o non si è votato affatto, se la delibera è adottata con la maggioranza dei voti favorevoli, il pagamento della spesa graverà su tutti i condomini.
Opposizione alla delibera condominiale
Dal diritto di votare discende anche il diritto di fare opposizione alla delibera adottata dall’assemblea condominiale e precisamente entro il termine di 30 giorni dall’adozione medesima.
In realtà, secondo alcuni Tribunali questo diritto dovrebbe spettare solo ai condomini che hanno votato contro e non anche a coloro che si sono astenuti. La motivazione di tale affermazione risiede nel fatto che se ci si è astenuti dal votare vuol dire che non c’è stata alcuna espressione di volontà personale, inteso come mancato interesse all’oggetto della delibera, e dunque non sarebbe logico attribuire un potere di opposizione.
In questi casi, per certi versi ambigui, è sempre utile contattare un avvocato esperto in controversie condominiali, proprio perché non c’è una legge che decide del diritto di opposizione ma dipende molto dalle circostanze del caso specifico.
Se compro un appartamento devo pagare le spese condominiali?
Immaginiamo che dopo la vendita di un appartamento facente parte di un più ampio complesso condominiale, si dia inizio alla ristrutturazione del medesimo. Sorge spontaneo chiedersi chi debba pagarne i costi.
Il dubbio è il seguente: occorre considerare chi è proprietario al momento della delibera che approva i lavori di ristrutturazione, oppure chi lo è al momento in cui inizia l’esecuzione dei lavori?
Una recente Cassazione del 2021 ha ribadito che le spese condominiali per la ristrutturazione debbano essere pagate da chi è proprietario dell’appartamento al momento dell’approvazione della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di detti lavori.
L’approvazione della delibera, dunque, costituisce la fonte dell’obbligo di pagamento delle spese di ristrutturazione.
Ciò vuol dire che anche se i lavori vengono svolti in tutto o in parte in epoca successiva alla vendita dell’appartamento, l’acquirente non ha l’obbligo di pagarne i costi e laddove lo faccia ha diritto di rivalsa nei confronti del venditore.
Cosa succede se il condomino non versa le spese
A volte, per alcune famiglie che si trovano in difficoltà economiche, pagare le spese condominiali diventa impossibile. Questa situazione in alcuni casi è tollerabile, in altri più gravi comporta l’avvio di una procedura esecutiva da parte dell’amministratore di condominio per recuperare il credito.
La prima cosa che si fa è la comunicazione di messa in mora, e il condomino moroso potrà pagare le somme dovute entro una determinata scadenza.
Se il condomino continuasse a non pagare, l’amministratore potrà rivolgersi al tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo che obblighi al pagamento delle spese entro un preciso tempo, superato il quale sarà possibile procedere con un’esecuzione forzata nei confronti dei beni del condomino debitore.
Il problema maggiore risiede nel fatto che nel momento in cui il pignoramento dei beni non avesse effetto, gli altri condomini potrebbero trovarsi costretti a coprire le spese condominiali del debitore.
È importante farsi assistere da un buon avvocato in queste circostanze perché si rischia di subire un danno economico senza alcuna colpa.
Causa condominiale: quanto costa?
Tendenzialmente, è difficile fornire a priori un’indicazione certa sul costo di una causa condominiale, perché le spese legali e processuali da affrontare variano a seconda delle specifiche problematiche e delle modalità di risoluzione adottate.
Se ad esempio, prima di citare il condomino in giudizio e di avviare una causa civile, si tenta una conciliazione bonaria i costi saranno pressoché pari a zero, salva l’ipotesi in cui si è deciso di spedire una lettera di diffida legale. In questi casi, infatti, è quasi sempre un avvocato che scrive il contenuto della lettera e per questa attività chiederà naturalmente un compenso.
Diversamente, avviare una causa in Tribunale implica una serie di costi aggiuntivi alla parcella dell’avvocato, si pensi ad esempio alle spese per la notifica degli atti, per il deposito dei documenti, o ancora alla necessità in alcune circostanze di versare il contributo unificato per attivare la macchina della giustizia.
CONTATTA GRATIS L'AVVOCATO SPECIALIZZATO IN QUESTA MATERIA
Le informazioni riportate in questo articolo sono a carattere generico e non possono essere considerate documenti ufficiali, così come non possono in alcun modo sostituire il parere di un professionista. Per gli stessi motivi Easy Web Project Srl non risponde in alcun modo della correttezza di quanto riportato, così come dell’aggiornamento dei contenuti, in quanto argomenti suscettibili di modifiche nel tempo. EWP invita pertanto gli utenti a consultare direttamente un avvocato per avere informazioni aggiornate, certe e conformi al proprio caso specifico.
