Cosa significa comprare casa su carta – Consulenza legale
- Quali sono i rischi della vendita su carta
- Tutti i vantaggi della vendita su carta
- Costruttore fallisce: cosa succede?
- Cos’è il fondo di solidarietà?
- Quanto si risparmia a comprare casa su carta
- Consulenza legale per acquisto casa
Non di rado si sente parlare di acquisti compiuti sulla carta, ma tecnicamente e giuridicamente cosa significa?
Comprare casa su carta vuol dire acquistare un immobile che è ancora in fase di progettazione, quindi non ancora costruito, oppure che è in corso di costruzione ma ancora in una fase iniziale.
Ciò significa che l’immobile di per sé non può ancora essere visitato dagli acquirenti proprio perché non è minimamente completo e, naturalmente, se ne potrà entrare in possesso solo dopo l’ultimazione dei lavori di costruzione, sebbene il prezzo venga versato al momento della stipula del contratto di compravendita.
Detto in parole semplici si acquista una casa che nei fatti ancora non esiste!
L’acquirente quindi va a fiducia, perché deve subito versare un acconto per bloccare l’affare, ma ha poche garanzie e affronta tanti rischi, soprattutto legati al fallimento del costruttore.
Quali sono i rischi della vendita su carta
Come in tutti i contratti, anche qui ci sono pro e contro, rischi e vantaggi. Per quanto riguarda i rischi, quello di immediata percezione è legato al fatto che dal momento di conclusione del contratto, con relativo versamento di parte del prezzo, fino alla venuta ad esistenza della casa può trascorrere molto tempo.
È chiaro che durante questo tempo possono accadere vicende sfavorevoli per il compratore, prima fra tutte il fallimento dell’imprenditore-costruttore.
La tutela più forte per queste eventualità è rappresentata da:
- una garanzia patrimoniale, ovvero una fideiussione bancaria o assicurativa
- da una polizza assicurativa sull’immobile con durata pari a 10 anni.
Entrambe queste garanzie devono essere fornite dal costruttore e sono irrinunciabili, in quanto la legge le ha rese obbligatorie per tutelare l’acquirente da eventuali situazioni di crisi.
Tutti i vantaggi della vendita su carta
Passando poi ad analizzare i vantaggi collegati all’acquisto di una casa su carta, il primo è rappresentato dalla circostanza di non dover pagare tutto insieme per comprare l’immobile, ma di poter dilazionare il prezzo nell’arco di alcuni mesi, poiché in genere la rata finale viene versata solo a lavori di costruzione ultimati, mentre ciò che viene versato all’inizio è una caparra di importo più o meno alto a seconda del prezzo complessivo della casa.
In second’ordine, con questa speciale tipologia di vendita, l’acquirente ha la facoltà di poter personalizzare la casa anche apportando modifiche in corso d’opera e che deviano dal piano originario. Si ricordi, infatti, che il compratore avrà diritto ad essere informato sullo stato di avanzamento dei lavori e a controllare tutte le attività di costruzione.
Infine, tornando al prezzo, tendenzialmente se si compra una casa su carta ci sono buone possibilità di vedersi scontato l’ammontare complessivo di circa il 15%, considerati i possibili inconvenienti per l’acquirente (tempi di attesa, versamento della caparra ecc.)
Costruttore fallisce: cosa succede?
I rischi legati all’ipotesi di fallimento del costruttore, sono oggi in gran parte coperti dalla previsione delle garanzie patrimoniali su esposte e cioè dalla fideiussione bancaria, redatta secondo modelli standard emanati dal ministero, e dalla polizza assicurativa di durata decennale.
In passato, queste tutele non esistevano e molto spesso accadeva che il costruttore incassati i soldi dell’acconto spariva!
Per fortuna sia la fideiussione che la polizza sono obbligatorie e non possono essere rinunciate da nessuna delle due parti del contratto, pena la validità stessa della vendita.
Oltre a ciò, in caso di fallimento il compratore ha diritto ad un diritto di prelazione sulla casa da costruire se questa era da adibire ad abitazione principale. Il risultato è che una volta determinato il prezzo all’asta, questo viene comunicato in prima battuta all’acquirente il quale deciderà se rinunciare a questo diritto di preferenza oppure versare il prezzo e fare suo l’immobile.
Si consiglia però di procedere sempre con cautela in queste situazioni, di valutare in concreto il caso e preferibilmente di farsi assistere da un avvocato specializzato in diritto immobiliare, considerata l’ingente spesa da affrontare.
Cos’è il fondo di solidarietà?
Sempre nell’ottica di tutelare l’acquirente della casa su carta, in situazioni di crisi e insolvenza del costruttore, con il decreto n. 122 del 2005, il Ministero delle Economie e delle Finanze ha istituito un Fondo di solidarietà per chi subisce danni dal fallimento imprenditoriale.
Questo fondo, in realtà, è costituito proprio da una parte delle fideiussioni stipulate con il costruttore al fine di garantire una tutela sicura, seppur parziale, per i danni subiti dall’acquirente.
Quanto si risparmia a comprare casa su carta
Come già anticipato, uno dei vantaggi dell’acquisto della casa su carta è costituito proprio da un prezzo inferiore rispetto all’ipotesi classica di vendita di casa già costruita.
In genere il prezzo viene scontato almeno del 15 %.
Chiaramente, ci saranno sempre i costi legati alla stipula del contratto di compravendita dal notaio e quelli legati ad una eventuale consulenza legale richiesta ad un buon avvocato prima di concludere la vendita.
Consulenza legale per acquisto casa
Al netto dei rischi e dei vantaggi collegati all’acquisto di una casa su carta, si consiglia in primis di analizzare specificamente la propria situazione, anche e soprattutto in relazione alla fiducia che si può avere nei confronti del costruttore e alla stabilità della sua ditta di costruzione.
Oltre a ciò bisogna tenere ben presente che dal momento della stipula del contratto fino alla acquisto effettivo della casa, potrebbero passare alcuni anni con tutti i disagi legati all’impossibilità di usufruire dell’immobile.
Prima di prendere una decisione in tal senso è buona norma consultare un professionista esperto in materia, che sia magari anche un avvocato economico, per chiedere una consulenza relativa al proprio caso e valutare insieme la convenienza o meno dell’affare.
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