Affitto: cosa paga l’inquilino e cosa il proprietario
- Manutenzione ordinaria e straordinaria
- Chi deve pagare l’idraulico?
- A chi spetta tinteggiare?
- Riparazione impianto elettrico
- Quanto costa l’avvocato per un contratto di affitto
Quando si è in casa affitto i rapporti tra inquilino e proprietario dell’appartamento non sono mai semplici, soprattutto se necessitano interventi di manutenzione. In questi casi, infatti, è controverso stabilire chi deve pagare le spese, nonostante la legge in materia di locazione cerchi di fornire dei parametri orientativi in relazione al tipo di riparazione da eseguire.
La regola base è che sull’inquilino ricadono solo le spese ordinarie di lieve importo e che non comportino opere murarie. Sul locatore invece ricadono tutte le altre spese, in particolar modo quelle straordinarie, si pensi ad esempio alla sostituzione dell’impianto elettrico, oppure la sostituzione delle tubature dell’acqua ecc.
È chiaro, però, che le spese derivanti da danni prodotti dall’affittuario, per negligenza o per mancata cura della casa, sono per forza di cose esclusivamente a suo carico.
Manutenzione ordinaria e straordinaria
Anche la Cassazione ha più volte ribadito che le spese di piccola manutenzione gravano sull’inquilino, come ad esempio la sostituzione di un pomello, la riparazione del box doccia ecc., al contrario l’inquilino non deve sostenere le spese di grande entità dovute a danni prodotti da caso fortuito oppure da vetustà. Si pensi ad esempio ad un impianto elettrico vecchio e non conforme alla normativa vigente.
Il proprietario di casa, invece, ha il primario obbligo di garantire l’abitabilità dell’immobile, affinché l’affittuario e i suoi familiari se ne possano servire. Ne deriva che ricadranno su di lui tutte le spese di straordinaria amministrazione, nonché quelle relative alla gestione del condominio.
Si pensi ad esempio alla sostituzione degli infissi esterni dell’immobile, al rifacimento delle pareti, dei balconi ecc.
Chi deve pagare l’idraulico?
A questa domanda non si può dare subito una risposta secca perché dipende dal motivo per il quale viene chiamato l’idraulico a casa.
Se c’è un problema di tubature che necessitano di essere sostituite perché ormai usurate e arrugginite, i costi devono essere sostenuti dal proprietario di casa rientrando i medesimi nell’ambito delle spese straordinarie.
Se però occorre solo sostituire un rubinetto è il proprietario che dovrà assumersi i costi dell’idraulico. Stessa cosa se ad esempio è necessario sturare le tubature dopo che le stesse sono state intasate ad esempio da capelli, rifiuti ecc.
A chi spetta tinteggiare?
La prima cosa da verificare per capire chi deve pagare le spese dell’imbianchino è andare a guardare quali sono state le intese raggiunte dalle parti al momento di conclusione del contratto di affitto. È, infatti, possibile che il proprietario e l’inquilino si siano già accordati per stabilire su chi gravano le spese in questione.
Evidentemente, il problema sorge quando il contratto di affitto non prevede nulla e allora bisogna interpretare le disposizioni di legge esistenti, risultando essenziale farsi dare una mano da un buon avvocato specializzato in materia di locazioni.
Proprio a questo proposito, l’art 1576 del codice civile afferma che l’affittuario è tenuto a pagare solo le spese ordinarie, ma se le pareti risultano danneggiate ad esempio a causa di un quadro appeso male o anche a causa di marachelle fatte da bambini, oppure perché sono state appoggiate scarpe sporche alla parete ecc., non c’è dubbio che le spese ricadono su di lui.
Quindi, riassumendo, se le macchie non dipendono da colpa dell’inquilino, l’imbianchino e la pittura devono essere pagati dal proprietario di casa.
Riparazione impianto elettrico
Immaginiamo che ci sia stato un corto circuito, chi paga i danni? In genere, salvo rare eccezioni, un corto circuito dipende dal caso fortuito quindi non dovrebbe esserci responsabilità dell’inquilino, e le spese di riparazione dovrebbero essere sostenute dal solo proprietario.
Stessa conclusione nell’ipotesi in cui il corto circuito sia dipeso da un impianto elettrico troppo vecchio, in quanto il proprietario avrebbe dovuto provvedere fin dall’inizio del contratto a sostituirlo.
Discorso diverso va fatto se l’inquilino causa per sua negligenza un corto circuito, ad esempio perché utilizza un elettrodomestico con spina non regolare. In casi analoghi a questi, toccherà all’inquilino sopportare le spese di riparazione dell’impianto elettrico.
Ad ogni modo, è sempre opportuno valutare caso per caso, anche perché più di una volta la giurisprudenza si è occupata di controversie di questo tipo che vedevano il proprietario scagliarsi contro l’affittuario e viceversa.
In queste sentenze si è avuto modo di osservare che non sempre c’è un’applicazione lineare delle norme, considerate le tante variabili possibili, dunque spesso vincere o perdere una causa può dipendere anche dalla difesa di un buon avvocato.
Quanto costa l’avvocato per un contratto di affitto
Di norma, non è obbligatorio recarsi dall’avvocato per fare un contratto di affitto, in primis perché ormai ci sono dei modelli standard, salva la possibilità per il proprietario e l’inquilino di inserire delle clausole ad hoc per distribuire le spese e la responsabilità, e in secondo luogo perché si evitano le spese legali.
È anche vero, tuttavia, che le cause tra inquilini e proprietari sono molto frequenti nei tribunali italiani ed è conseguenziale che avviare una causa ha più costi rispetto ad una consulenza legale iniziale per stilare il contratto di affitto, ci saranno infatti le spese processuali, i costi di deposito di documenti, il pagamento del contributo unificato per dare inizio alla causa ecc. oltre alla parcella dell’avvocato che avrà un importo maggiore chiaramente.
Dunque, per evitare litigi posteriori alla firma del contratto, oltre a spese più ingenti, sarebbe preferibile analizzare le singole clausole di esso, magari con l’aiuto di un avvocato immobiliarista, in modo da prevenire controversie future e di essere pienamente consapevoli di quali responsabilità ricadano sull’una o l’altra parte.
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