Disaccordo nelle decisioni condominiali: cosa fare?
- Che cos’è il condominio?
- Quali sono le diverse tipologie di condominio?
- Avvocato come vengono prese le decisioni in condominio?
- Cosa fare quando non si è d’accordo con una decisione dell’assemblea di condominio?
- Quanto costa l’avvocato per cause condominiali?
Che cos’è il condominio?
Il condominio è una forma di comunione che mette in contatto più persone, una rete sociale dalla quale possono spesso sorgere insidie e incomprensioni.
Il condominio è una forma di comunione forzosa, perpetua , indivisibile che sorge necessariamente quando ,nell’ ipotesi di più proprietà divise per piani , sussistono delle parti dell’edificio che non possono non essere di proprietà comune. Il condomino, quindi, oltre ad essere il proprietario esclusivo del proprio appartamento è, anche , comproprietario delle parti comuni dell’edificio. Le parti comuni sono disciplinate dall’ordinamento giuridico in un elenco non tassativo.
Quali sono le diverse tipologie di condominio?
Esistono diverse tipologie di condomino. Occorre infatti effettuare una differenza tra condominio minimo, condominio verticale ed orizzontale e super condominio.
E’ infatti sufficiente, per parlare di condominio, che sia venduta una sola unità immobiliare dell’edificio. Se ci sono due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell’immobile si parla di condominio minimo.
Per quanto concerne l’ipotesi di condominio verticale ed orizzontale, il condominio può svilupparsi in senso verticale ad esempio quando l’edificio condominiale presenta più piani. Il condominio può inoltre svilupparsi in senso orizzontale come ad esempio villette mono o bifamiliari con spazi in comune come ad esempio strade interne o illuminazione.
Nell’ipotesi in cui ci sono più palazzi che costituiscono autonomi condomini ed abbiano beni in comune si discorre di supercondominio, come ad esempio se ci sono quattro edifici che presentano in comune un parco o servizi di fognatura.
Avvocato come vengono prese le decisioni in condominio?
L’assemblea di condominio è un organo collegiale che è competente per assumere le decisioni più importanti della vita di condominio. L’assemblea ha molte competenze e l’amministratore ha invece poteri più circoscritti. Nell’organo assembleare sono rappresentati gli interessi di ciascun condomino. I condomini possono partecipare personalmente oppure mediante un procuratore speciale.
L’ordinamento giuridico afferma il principio secondo il quale l’assemblea di condominio è convocata dall’amministratore e, in mancanza di un amministratore, l’assemblea può essere convocata da un condomino, annualmente, con un avviso di convocazione. La convocazione avviene mediante posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o a mano almeno 5 giorni prima della data che viene fissata per l’assemblea.
L’ordinamento giuridico afferma il principio secondo il quale ogni condomino ha diritto sulle parti comuni in proporzione al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Per quanto concerne la formazione della volontà comune, la legge fissa i principi fondamentali.
Tutti i condomini, indistintamente e prescindendo dai valori delle singole proprietà nell’ambito del condominio, possono partecipare all’assemblea di condominio. Durante la prima convocazione dell’assemblea di condominio, l’assemblea è regolarmente costituita che rappresentano i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Delle riunioni si redige poi un processo verbale che deve essere trascritto nel registro tenuto dall’amministratore.
Cosa fare quando non si è d’accordo con una decisione dell’assemblea di condominio?
L’ordinamento giuridico disciplina l’ipotesi in cui la delibera, cioè la decisione dell’assemblea di condominio può essere annullata. La legge afferma il principio secondo il quale contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
I soggetti che possono richiedere l’annullamento sono quindi i soggetti assenti, dissenzienti e astenuti. I soggetti assenti sono i soggetti che non hanno partecipato all’assemblea nonostante la convocazione, i soggetti dissenzienti sono i soggetti che hanno votato contro la delibera. Ulteriori soggetti che possono chiedere l’annullamento della delibera assembleare sono gli astenuti, cioè i soggetti che hanno partecipato all’assemblea ed anche alla votazione, ma non hanno espresso voto favorevole o voto contrario.
Il soggetto dissenziente che vuole impugnare la delibera assembleare dovrà rivolgersi all’avvocato per comprendere come tutelare le proprie pretese.
L’avvocato infatti potrà valutare se sussistono o meno i termini per impugnare. L’ordinamento giuridico infatti disciplina i termini per l’impugnazione delle delibere che possono essere annullate. Il termine per i dissenzienti inizia a decorrere dalla data in cui è stata dalla data in cui è stata approvata la delibera, la decisione assembleare.
L’ordinamento giuridico disciplina inoltre l’obbligo per l’avvocato della mediazione. Prima di instaurare un processo civile, il legale dovrà infatti proporre un’istanza di mediazione con la quale l’avvocato cerca di far raggiungere un accordo alle parti. Solo nell’ipotesi di mancato accordo raggiunto tra le parti, potrà adire il giudice.
L’assistenza dell’avvocato sarà quindi necessaria per quanto concerne la mediazione ed anche per quanto concerne l’annullamento della delibera.
Quanto costa l’avvocato per cause condominiali?
Il costo dell’avvocato nelle controversie di condominio non è fisso. Il costo potrà infatti essere più elevato in relazione al lavoro e all’attività svolta: maggiori saranno le difficoltà della controversia, maggiore potrà essere il costo dovuto all’avvocato.
Occorre inoltre tenere conto del ruolo che viene svolto dall’avvocato: infatti se la controversia condominiale viene risolta senza ricorrere al giudice e quindi in via stragiudiziale, mediante un accordo tra le parti, in tale ipotesi il costo dell’avvocato potrà essere inferiore all’ipotesi in cui l’avvocato chiami il giudice ed inizi un processo. Se ad esempio l’avvocato riuscirà a risolvere la controversia con gli altri condomini che vietano il possesso o la detenzione di animali domestici in via amichevole, quindi in via stragiudiziale senza ricorrere al giudice, il costo potrà essere inferiore.
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