Problemi dell’affitto in nero – Consulenza legale
- Quando c’è affitto in nero
- Sanzioni per affitto in nero
- Chi ha l’obbligo di registrare l’affitto?
- I rischi per l’inquilino e il proprietario
- Cosa fare se il proprietario vuole affittare in nero
- Affitto “parzialmente in nero”
- Cedolare secca: cos’è?
- Come denunciare il proprietario: avvocato
- Avvocato economico per controversie di affitto
Di regola, quando si decide di affittare un immobile, è prevista la firma di un contratto tra proprietario e inquilino, quando invece si decide di affittare in nero ciò non avviene.
L’affitto in nero è una prassi molto diffusa nel nostro Paese, soprattutto nelle grandi città, in primis perché esonera dal pagamento di alcune tasse, come l’imposta di registro per il contratto. In poche parole, questo affitto altro non è che un accordo preso tra privati che non viene riprodotto in un contratto scritto e quindi non gode di alcuna tutela legale.
Se per alcuni versi potrebbe risultare conveniente, per altri è altamente rischioso, ed è sempre consigliabile rivolgersi ad un avvocato esperto in questioni immobiliari prima di prendere decisioni frettolose.
Quando c’è affitto in nero
Si definisce affitto in nero il contratto di locazione che abbia le seguenti caratteristiche:
- Non è stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro i 30 giorni successivi alla firma delle parti;
- Non è mai stato messo per iscritto;
- il contratto di affitto esiste ma non rispetta le formalità previste per un contratto di locazione standard e dunque mancando di alcuni requisiti essenziali resta inefficace tra le parti.
Senza registrazione un contratto non può produrre i suoi effetti tra le parti né verso terzi, mentre se non rispetta determinati requisiti di forma o di sostanza risulta inefficace o addirittura nullo.
Chi ha l’obbligo di registrare l’affitto?
Per regola generale, il contratto di affitto deve essere registrato dal proprietario di casa entro 30 giorni dalla conclusione, dandone successivamente notizia all’inquilino.
Tuttavia, dato che in caso di mancata registrazione le conseguenza negative si ripercuotono anche sull’inquilino, questi se c’è inerzia del proprietario, può provvedere autonomamente a richiedere la registrazione del contratto di affitto presso l’agenzia delle entrate.
Naturalmente, per registrarlo dovrà pagare le tasse richieste, ma potrà pretendere la loro decurtazione dal canone dovuto al proprietario.
I rischi per l’inquilino e il proprietario
L’affitto in nero comporta dei rischi sia per il proprietario che per l’inquilino, e in particolare:
- Il proprietario della casa non potrà avviare la procedura di sfratto per morosità, perché il contratto, anche se messo per iscritto, ma non registrato è considerato nullo;
- Nullità degli accordi, quindi il proprietario non potrà richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo al fine di ottenere il pagamento degli affitti arretrati;
- L’inquilino potrebbe rispondere di evasione fiscale in solido con il proprietario se non pretende e provvede alla regolare registrazione del contratto entro 30 giorni dalla conclusione.
Cosa fare se il proprietario vuole affittare in nero
Anche l’inquilino ha l’obbligo di stipulare un contratto di affitto regolare e pretenderne la registrazione. Il solo fatto che il proprietario di casa gli proponga un affitto in nero non lo esonera dalla pretesa di regolarizzare il contratto.
Chiarito questo, allora, l’inquilino, deve intimare al proprietario di casa la registrazione del contratto e il pagamento delle imposte dovute. La registrazione può essere effettuata fino a 30 giorni dalla stipula.
Tuttavia, si può anche procedere con il cd. Ravvedimento Operoso per ottenere una sanatoria mediante il pagamento di tutte le tasse non versate precedentemente e regolarizzare così l’affitto.
Attenzione a non essere noncuranti della situazione, perché un affitto in nero potrebbe rivelarsi ben più grave di quanto si pensi, ad esempio in relazione alla possibilità di esperire un’azione esecutiva per il pignoramento dei beni mobili.
Affitto “parzialmente in nero”
È possibile che un contratto di affitto sia stipulato totalmente in nero o solo parzialmente. Nel primo caso il fisco è completamente ignaro dell’esistenza di un contratto, perché questo non è registrato.
Nel secondo caso accade che il contratto è registrato, ma il canone di affitto richiesto all’inquilino è più alto rispetto a quello indicato nell’accordo scritto, e ciò vuol dire che per la parte esorbitante l’affitto è in nero.
La differenza sostanziale tra le due ipotesi è data dal fatto che nell’affitto parzialmente in nero le conseguenze negative si producono solo in capo al proprietario che non avrà alcuna arma per pretendere il versamento delle somme in più rispetto a quanto previsto dal contratto, né potrà avviare una procedura di sfratto verso l’inquilino che si rifiuti di pagarle.
Questi infatti è tenuto a rispettare solo quanto indicato nel contratto di affitto regolarmente registrato.
Cedolare secca: cos’è?
La legge italiana per contrastare l’evasione fiscale e regolarizzare il più possibile i contratti di affitto ha introdotto a partire dall’anno di imposta del 2011 la cd. Cedolare Secca sui canoni di locazione che hanno ad oggetto immobili ad uso abitativo.
L’aiuto sta nell’applicazione di un’aliquota ridotta sui canoni, pari al 21% o 10%, in alternativa alla tassazione ordinaria che non è fissa ma segue gli scaglioni di reddito. La cedolare secca inoltre riunisce in un’unica imposta una serie di tributi e cioè:
- IRPEF
- Imposta di bollo
- Addizionale regionale e comunale, per il reddito che deriva dal valore dell’immobile.
L’obiettivo è quello di abbassare al minimo le irregolarità nel mercato immobiliare, negli affitti e nelle locazioni esortando i proprietari di casa ad essere “onesti fiscalmente”, anche perché si prevede un abbattimento delle tasse previste a loro carico.
Come denunciare il proprietario: avvocato
In alcuni casi può capitare che sia il proprietario a non voler regolarizzare il contratto di affitto per evitare di pagare le tasse dovute. In questo caso se l’inquilino, giustamente, pretende un contratto regolare può presentare denuncia all’Agenzia delle Entrate o alla Guardia di Finanza.
È chiaro, che se si decide di denunciare il proprietario di casa occorrerà dimostrare che l’affitto è realmente in nero, ad esempio esibendo copie di bonifici o di assegni intestati al locatore, e che in tutti i modi è stata pretesa una regolarizzazione del contratto, ma senza alcun risultato positivo.
Compito dell’avvocato è proprio quello di rendere incontestabili le prove addotte per denunciare il proprietario e avvalorare davanti al giudice le pretese del proprio cliente, in modo tale da ottenere la registrazione del contratto e il versamento delle imposte dovute, maggiorate delle sanzioni applicate.
Sanzioni per affitto in nero
Prima di tutto occorre avvertire che responsabili di un affitto in nero sono sia l’inquilino che il proprietario, perché la pretesa di avere un contratto registrato incombe su entrambe le parti.
In particolare, il proprietario di casa che non registra il contratto viene considerato a tutti gli effetti un evasore fiscale e dunque sarà l’Agenzia delle entrate ad erogare delle sanzioni non fisse, ma variabili al ricorrere di determinati requisiti formali che dipendono dal caso specifico.
Tali sanzioni possono essere ridotte mediante il ravvedimento operoso, che permette di rimediare ad omissioni, irregolarità e ritardi nel versamento delle imposte dovute.
Se le tasse dovute vengono versate:
- entro 30 giorni, la sanzione è pari al 10% del totale,
- entro 90 giorni la percentuale sanzionatoria è del 11,11%,
- entro 1 anno, la sanzione è del 12,50%,
- entro 2 anni, la sanzione sale al 14,28% e
- oltre si pagherà il 16,66% della somma dovuta.
Avvocato economico per controversie di affitto
Le controversie immobiliari relative agli affitti sono molto frequenti, da un lato perché i proprietari cercano di fare i furbi e di evadere il fisco, dall’altro perché la crisi economica spinge gli inquilini ad accettare un affitto in nero, chiaramente più basso rispetto ad uno regolare.
Le conseguenze però sono a carico di entrambi e un buon avvocato potrebbe trovarsi a difendere sia l’uno che l’altro. Ad ogni modo cercare un professionista esperto in questo settore del diritto non è semplice, visto l’alto numero di avvocati immobiliaristi, e si rischia di essere persuasi solo da una parcella poco cara.
Trovare un avvocato economico è l’obiettivo di chiunque, ma occorre fare attenzione e valutare anche le sue competenze in materia, la sua specializzazione e l’esperienza costruita alle spalle. Per questo si consiglia sempre di avere una prima consulenza legale con l’avvocato, esporre il proprio caso, soppesare disponibilità del professionista e chiedere anche un preventivo scritto.
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