Consulenza legale per procedura si sfratto
- Avvocato: come si ottiene lo sfratto
- Perché affidarsi ad un avvocato esperto?
- Quali sono i tempi per essere sfrattati
- Come bloccare lo sfratto: cerca studio legale
- Cosa fare se l’inquilino non paga
- Sfratto per minori ed anziani: avvocato civilista
- Chi paga le spese legali per lo sfratto?
- I problemi dell’affitto in nero
- Quanto tempo ci vuole per liberare l’immobile
- Parcella avvocato per sfratto
Con la crisi economica aggravata dalla pandemia è sempre più difficile pagare puntualmente l'affitto. Da un lato lo Stato può prevedere aiuti per gli inquilini morosi, dall'altro la legge deve tutelare anche gli interessi economici dei proprietari di casa. E dunque per quanto possa essere una procedura spiacevole per chi la subisce, ci sono una serie di interessi contrapposti da tutelare.
- Quando è utile rivolgersi ad un avvocato per la procedura di sfratto?
- Dopo quante mensilità non pagate si può mandare via l'inquilino?
- Chi può essere sfrattato?
Sono questi gli interrogativi più comuni che gli avvocati ascoltano dai loro clienti e nel prosieguo dell’articolo cercheremo di offrire una panoramica complessiva delle procedure di sfratto.
Avvocato: come si ottiene lo sfratto
Le fattispecie sono di diversa natura e compongono un quadro eterogeneo: dipende dal tipo di locazione (abitativa, commerciale ecc.), dalle clausole del contratto etc. Vediamo prima di tutto in linea generale come si ottiene lo sfratto. Possiamo individuare due condizioni essenziali:
- Deve essere presente un contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale regolarmente registrato;
- Deve sussistere un arretrato nei pagamenti pari almeno a due mensilità. Questo secondo presupposto vale in realtà per le locazioni ad uso abitativo, mentre per le altre la valutazione è rimessa alla discrezionalità del giudice.
Quali sono i tempi per essere sfrattati
La legge prevede per il proprietario di casa la possibilità di sfrattare l’inquilino già dopo 20 giorni di ritardo per il pagamento di un solo canone, ma è pur vero che prima di avviare un procedimento in tribunale solitamente viene spedita una lettera di diffida dall’avvocato che intima l’inquilino a pagare gli arretrati.
Inoltre, dopo aver ricevuto la diffida, si potrebbe provare a raggiungere anche un accordo tra le due parti, ad esempio per dilazionare il debito oppure per ridurre il canone. In mancanza di tale accordo, poi. Si procederà con un normale giudizio davanti al giudice e con l’assistenza dei rispettivi avvocati.
Come bloccare lo sfratto: cerca studio legale
L’opposizione al provvedimento di sfratto deve necessariamente essere corredata da prove scritte che attestino ad esempio il pagamento dei canoni contestati mediante ricevute scritte.
Possono anche esserci altri motivi che legittimino l’opposizione allo sfratto, ad esempio le somme contestate dal proprietario dell’immobile non sono corrette, oppure l’inquilino ha sostenuto delle spese all’interno della casa che sono state detratte dall’affitto ecc.
Ad ogni modo, se non ci sono delle prove schiaccianti, la sola opposizione seppur preparata con l’aiuto di un avvocato, non sospende in tronco il procedimento di sfratto, in quanto è sempre necessaria un’analisi e una successiva pronuncia del giudice.
Cosa fare se l’inquilino non paga
Che cosa vi consiglierà di fare l'avvocato dinanzi all'inquilino moroso?
Il primo atto generalmente si concretizza in una lettera di diffida. Con questa missiva, inviata per raccomandata A/R o PEC, si intima al conduttore il pagamento o lo si invita a lasciare libero l'immobile entro una data prefissata.
Se la diffida non produce alcun effetto, si procede verosimilmente con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestualmente citazione in udienza per la convalida dello stesso e ingiunzione di pagamento per i canoni di affitto scaduti (tramite decreto ingiuntivo emesso dal giudice). L'udienza di convalida può avere sostanzialmente tre esiti:
- Opposizione alla convalida da parte del conduttore: il giudice potrà rinviare al giudizio ordinario l’esame e decidere di concedere oppure no subito al proprietario ordinanza di rilascio dell’immobile;
- Il conduttore salda la morosità o chiede al giudice il cd “termine di grazia”, che corrisponde ad un periodo di tempo più ampio entro cui saldare il proprio debito; il giudice può riconoscere un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l’udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza di questa nuova data.
- Il conduttore non si presenta (o lo fa ma non presenta opposizione): il giudice può emettere ordinanza di convalida di sfratto, stabilendo la data entro la quale l'affittuario si impegna al rilascio forzato dell’immobile anche tramite intervento di ufficiali giudiziari in caso di esecuzione forzata.
Sfratto per minori ed anziani: avvocato civilista
È pensiero comune che quando in casa sono presenti soggetti particolarmente deboli, quali ad esempio anziani, minori o portatori di handicap non si possa dar luogo allo sfratto.
In realtà non è così, e quindi oggi lo sfratto può essere avviato a prescindere dalle condizioni economiche, sociali o di salute dell’inquilino, ed è inutile opporsi facendo leva sulle proprie difficoltà.
Chi paga le spese legali per lo sfratto?
In primis occorre sottolineare che la procedura di sfratto rientra tra i processi civili che per loro natura devono sempre essere pagati da chi agisce, differentemente dai processi penali in cui le spese sono accollate dallo Stato.
Chiarito ciò, viene automatico capire che le spese legali sono anticipate da chi agisce in giudizio e quindi in questo caso dal proprietario di casa che ha depositato il ricorso.
Tuttavia, è possibile per il proprietario di casa godere del cosiddetto gratuito patrocinio, solo nel momento in cui il suo reddito non superi una determinata soglia annua, si pensi ad esempio ad una persona priva di lavoro e con difficoltà economiche.
I problemi dell’affitto in nero
Moltissimi sono i contratti di locazione che non vengono registrati per evitare il pagamento di alcune tasse ed avere un guadagno maggiore, ma ciò comporta degli svantaggi.
Primo fra tutti l’impossibilità per il proprietario di casa di avviare una procedura di sfratto se l’inquilino non paga, proprio perché non c’è alcun contratto tra i due, l’unico strumento che ha a disposizione è quello di avviare una normale causa civile, con il supporto di un avvocato specializzato, contestando un’occupazione senza titolo del proprio appartamento.
Se ciò è uno svantaggio per il locatore, rappresenta sicuramente un vantaggio per l’inquilino, il quale non essendo destinatario di una procedura di sfratto, può provare a raggiungere un accordo con il proprietario per il pagamento di tutti i canoni arretrati.
Quanto tempo ci vuole per liberare l’immobile
In realtà non è possibile fissare un termine certo perché ci sono troppe variabili da considerare.
Dopo la convalida di sfratto, il Giudice deve fissare un termine ultimo per il rilascio dell’immobile e che di solito va dai 6 mesi fino ai 12 mesi nei casi eccezionali. Decorso questo termine senza la liberazione dell’immobile e dunque senza la collaborazione dell’inquilino, può aver luogo l’esecuzione forzata che prevede la liberazione con la forza.
A tal fine i propri legali saranno tenuti a chiamare gli ufficiali giudiziari.
In media, comunque, una procedura di sfratto dura all’incirca un anno. I tempi dipendono anche dalla difesa preparata dagli avvocati e proprio per questo è fondamentale ricercare sempre professionisti legali con un’esperienza consolidata alle spalle e che abbiano familiarità con il settore immobiliare.
Perché affidarsi ad un avvocato esperto?
In questo iter il ruolo e la tempestività dell'avvocato nell'inviare la diffida e i vari documenti può essere determinante per ottimizzare i tempi. Chi è proprietario di una casa ma non può usufruirne e non ne trae neppure vantaggio economico dall'affitto, sa quanto questa situazione può essere frustrante e dannosa economicamente.
Se si vogliono avere maggiori informazioni su costi e tempi per ottenere lo sfratto, l’unico modo è quello di mettersi il prima possibile in contatto con un avvocato esperto in diritto immobiliare per avere una panoramica delle conseguenze giuridiche collegate alla propria situazione nonché delle spese legali da affrontare.
Attraverso questo portale si offre la possibilità di interagire con un professionista legale della materia, che magari sia anche un avvocato economico, in modo da poter fissare una consulenza legale e richiedere un preventivo online.
Parcella Avvocato per sfratto
È bene sapere che la legge ha liberalizzato le tariffe degli avvocati, ciò significa che la parcella dei consulenti legali può essere accordata con il cliente senza tener conto di alcuni limiti legislativi.
È chiaro, però, che un avvocato che domanda un compenso eccessivo rispetto alla natura della controversia si comporterà in maniera poco professionale. Ad ogni modo si consiglia sempre di chiedere al proprio legale un preventivo scritto, che in linea di massima non dovrebbe subire variazioni nel corso del processo, salvo problemi sopravvenuti.
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