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Edilizia ed Urbanistica: Fonti Normative


La principale fonte normativa in materia Edilizia ed Urbanistica è costituita dal D.P.R. n. 380 del 2001, come modificato dal d.lgs. n. 301/2002 ovvero dal Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Nonostante l'approvazione di tale testo unico ad oggi sono ad oggi ancora in vigore le disposizioni della l. 47/1985 dirette a disciplinare il procedimento di sanatoria edilizia.

Vi è poi da menzionare anche il D. Lgs n. 269 del 2003, così come convertito nella legge n. 326 del 2003, che ha consentito di sanare alcuni abusi realizzati sino alla data del 31 marzo 2003.

Nel nostro Paese, caratterizzato da un’economia prevalentemente immobiliare, incentrata sul commercio di appartamenti, terreni, box auto ecc. l’urbanistica e l’edilizia non possono e non devono essere trascurate, da un lato per le sanzioni previste in caso di difformità, dall’altro per garantire la certezza degli scambi tra privati.

Avvocato: Cos’è l’attività edilizia e urbanistica?edilizia e urbanistica

Fatta questa premessa normativa, occorre poi preliminarmente specificare che cosa si intende per Attività Edilizia e verificare se essa è da intendersi libera oppure no. In forza del Testo Unico sopra citato è definibile Attività Edilizia libera, e dunque che non necessita di titoli abilitativi, quella consistente nella manutenzione ordinaria, nell'eliminazione delle barriere architettoniche e nelle opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico o siano eseguite in aree esterne al centro edificato. I tutti questi casi, dunque, per effettuare degli interventi edilizi non è necessario avere un titolo edilizio.

Per tutti gli altri interventi edilizi detto titolo, invece, è necessario. In particolare, sono titoli edilizi il Permesso di Costruire generalmente rilasciato dal Comune e la cd. D.I.A. denuncia di inizio attività, che in realtà oggi è stata sostituita dalla S.C.I.A. ovvero Segnalazione certificata di inizio attività.

Dunque per poter costruire o comunque effettuare degli interventi è necessario avviare un procedimento amministrativo ad hoc. I procedimenti amministrativi in materia attengono infatti al rilascio di un titolo edilizio e alla vigilanza e repressione degli abusi e detto procedimento si inserisce nel quadro più ampio degli strumenti urbanistici comunali, sovracomunali, delle norme primarie, statali e regionali, che disciplinano l'intera attività edilizia.

Il Permesso di Costruire e la Scia: definizione ed applicazioni

Il Permesso di Costruire è un titolo autorizzativo vero e proprio con il quale il Comune autorizza il richiedente a costruire. L'art. 10 del Testo Unico in Materia Edilizia individua gli interventi che richiedono il previo rilascio del permesso di costruire, che consistono negli interventi di nuova costruzione (art. 3), di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia con sostanziale modifica dell'esistente.

Dunque, il permesso di costruire deve essere chiesto ogni qual volta sia necessario effettuare interventi edilizi importanti quali: erigere nuove costruzioni, per esempio, ampliare o effettuare sopraelevazioni sulle costruzioni già terminate.
E’ invece richiesta la Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) ovvero quella che una volta era la Denuncia di inizio attività (DIA) nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia, varianti non essenziali, o restauro o risanamento conservativo. Sono assoggettati a tal regime, quindi, tutti gli interventi non assoggettati a permesso di costruire, a esclusione ovviamente di tutti gli interventi 'liberi', non soggetti cioè ad alcun controllo della pubblica amministrazione. 

Quanto costa un permesso di costruire?

Il Permesso di costruire deve essere accompagnato dalla relazione di un tecnico per passare al vaglio dell’ufficio urbanistico. Proprio per questo oltre al prezzo del provvedimento sarà necessario pagare la parcella del tecnico e i costi di burocrazia ordinaria.

Tra tutti, il Permesso di costruire è il titolo abilitativo che costa di più e varia molto anche in base ai metri quadrati dell’edificio, dunque non è possibile fornire una cifra che sia valida per una generalità di ipotesi. Inoltre è quasi impossibile risparmiare perché ci sono una serie di costi fissi imposti dalla legge ai quali non si può sfuggire, l’unico accorgimento che si può avere è quello di cercare un tecnico economico che fornisca un preventivo contenuto.

Quando si deve chiedere il Certificato di Agibilità?

Una volta ultimata l'edificazione dovrà essere richiesto il rilascio del certificato di agibilità, strumento attraverso cui il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Dunque qualora siano stati presentati alle competenti autorità detti permessi e, nonostante ciò, Tu o la Tua impresa siete stati destinatari di sanzioni o Vi sono state contestate eventuali omissioni in merito, chiedi subito e gratuitamente una consulenza o un parere ad un Avvocato Specializzato in Diritto Amministrativo.

Gli abusi edilizi: consulenza legale

L’attività edilizia richiede, fatti salvi i casi di edilizia libera, un provvedimento abilitativo (licenza di costruire, permesso di costruire, scia ecc.) e proprio per combattere l’abusivismo edilizio la legge prevede l’obbligo di uno dei predetti certificati, altrimenti la mancanza determina incommerciabilità del bene (casa, appartamento, fabbricati ecc.).

È necessario precisare, però, che la presenza di un abuso edilizio non comporta sempre e comunque l’incommerciabilità del bene ma bisogna valutare di volta in volta il tipo e la gravità dell’abuso, per questo si fa una distinzione tra abusi maggiori e abusi minori.

Gli abusi maggiori si hanno quando le costruzioni sono totalmente abusive cioè prive di qualunque permesso di costruire o della sua totale difformità.

Gli abusi minori si hanno quando un titolo abilitativo c’è, ma questo è parzialmente difforme rispetto alle prescrizioni legislative. Quindi la nullità colpisce solo le costruzioni realizzate in totale essenza o difformità del titolo edilizio. 

Il Certificato di destinazione urbanistica: quando serve?

Se per la commercializzazione degli immobili è richiesto un permesso di costruire, salvi i casi di edilizia libera, per i terreni è richiesto il cd. Certificato di destinazione urbanistica, più comunemente conosciuto come C.D.U., introdotto per la prima volta nel nostro ordinamento con la legge n. 94 del 25 marzo 1982. Questo strumento, oggi, si pone come strumento necessario per la commercializzazione dei terreni.

L’obiettivo è duplice, da un lato informare chi acquista un terreno circa l’assetto urbanistico e le caratteristiche dell’area, dall’altro quello di informare il Comune della città delle vicende negoziali relative a quel terreno ed evitare così eventuali speculazioni lottizzatorie.

Tale certificato dura 1 anno dalla data del suo rilascio, la durata è abbastanza breve in quanto le modifiche ai terreni sono molto frequenti. Quanto al contenuto del certificato, non ci sono delle regole standard, nel senso che rientra nella discrezionalità dei Comuni renderlo più o meno analitico.

Ciò che non può mai mancare è però la qualificazione del terreno, se ad esempio si tratta di area di sedime, se di terreno coltivabile o edificabile ecc.

L’importanza del Catasto: consulenza legale

Prima di tutto occorre chiarire cos’è il Catasto e cioè un Registro, al quale vengono pagate delle tasse, che contiene l'inventario dei beni immobili, intesi sia fabbricati che terreni, presenti in uno Stato e fornisce le informazioni relative ai proprietari, alla localizzazione geografica, all’ estensione e alla consistenza di un bene immobiliare, ovvero i vani di cui è composto o qualora si tratti di un terreno l’estensione della superficie, nonché la sua destinazione d'uso, ed infine i redditi che produce.

Dunque, quando si vogliono avere queste informazioni relative ad esempio ad un appartamento da acquistare, bisogna effettuare una visura catastale da richiedere all’Ufficio Catasto. È dunque fondamentale per conoscere la composizione dell’appartamento, ma soprattutto per essere certi di chi siano i proprietari. In realtà tale ispezione va poi fatta anche ai Registri immobiliari che forniscono informazioni più specifiche sui soggetti proprietari dell’immobile.

Conformità catastale e conformità urbanistica

Spesso conformità catastale e conformità urbanistica vengono erroneamente scambiate tra loro, ma ci sono delle differenze di cui tener conto.  Chiariamo subito che:

- la Conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali e planimetrici;

- la Conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio.

Quest’ultimo requisito di regolarità è quello rilevante ai fini della commerciabilità del bene e deve essere verificato prima di ogni intervento edilizio e prima della eventuale vendita o acquisto immobiliare.

Tirando le fila del discorso, quindi, ciò che permette di valutare la presenza o meno di abusi edilizi è proprio la conformità urbanistica e non quella catastale, anche perché il Catasto non ha valore probatorio e ciò significa che le informazioni in esso registrate non hanno valore di prova in relazione alla regolarità edilizia dell’immobile.

Visure Ipotecarie e Visure Catastali: cosa sono?

Quando ci si accinge a comprare una casa, un terreno, o qualunque altro immobile ci sono una serie di formalità da rispettare, che in realtà gravano sul notaio incaricato dell’atto, ma che in casi di particolare complessità dell’atto da stipulare possono essere condotte anche con l’ausilio degli avvocati esperti nel settore immobiliare.

Si pensi magari all’ipotesi di vendita di una casa ereditata dai propri genitori e sulla quale ci sono una serie di quote frammentate tra tutti gli eredi, sorge quindi la necessità di fare chiarezza sugli adempimenti necessari.

In primis, visure ipotecarie e visure catastali sono adempimenti aventi finalità diverse. Le prime hanno la funzione di rendere nota la titolarità del bene e informare circa l’esistenza di vincoli, ad esempio ipoteche, pignoramenti ed iscrizioni di altra natura pregiudizievoli che possono ridurre il valore commerciale del bene. Al contrario le visure catastali consentono, come già detto, di identificare il bene stesso, quindi la superficie, il luogo di ubicazione, la rendita ecc.

Entrambe le visure (cioè le verifiche sulla condizione giuridica dell’immobile) sono però essenziali.

Immobile non conforme: l’acquisto è valido? Avvocato immobiliare

Di regola quando si decide di acquistare un immobile, terreno o fabbricato che sia, è l’acquirente che deve compiere una serie di verifiche per evitare successive sorprese spiacevoli.

Naturalmente quando si tratta di un acquisto relativamente poco costoso, queste verifiche vengono fatte in totale autonomia, ma immaginiamo ad esempio il caso dell’acquisto di un intero condominio che abbia una cifra esorbitante: è evidente che la consulenza legale di un avvocato esperto nel settore immobiliare può rivelarsi di grande aiuto, in particolare per ricostruire la storia dell’immobile, la presenza di permessi edilizi e altri titoli autorizzativi per modifiche avvenute nel corso del tempo, o ancora l’individuazione di abusi minori o maggiori che a seconda delle circostanze possono incidere sulla commerciabilità del bene.

Alla domanda sopra proposta, non può darsi risposta immediata, in primis perché dipende dall’entità della difformità, in quanto come abbiamo spiegato solo gli abusi maggiori determinano l’incommerciabilità del bene. Infatti, gli abusi di minore gravità possono determinare sanzioni di altro genere, ad esempio amministrative, ma non incidono assolutamente sull'attività negoziale.

Tuttavia, nell’ipotesi in cui l’acquirente, solo dopo l’atto di acquisto abbia avuto conoscenza di eventuali difformità, potrà sempre richiedere il risarcimento danni al venditore oppure optare per la risoluzione del contratto.

È bene sottolineare però che il venditore non sarà in nessun modo responsabile se gli abusi potevano essere facilmente conosciuti dal compratore, ad esempio consultando il catasto o i titolo edilizi.

Da ciò allora si desume che non può darsi una soluzione a priori, ma l’avvocato incaricato dovrà analizzare le circostanze caso per caso e assistere il proprio cliente nella fase delle trattative, per garantire la regolarità dell’acquisto e nella fase successiva qualora dovessero essere scoperti in seguito abusi edilizi.

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